Произведенные управляющей компанией затраты на содержание общего имущества МКД и на капитальный ремонт относятся к расходам на обычные виды деятельности. Расчет за коммунальные платежи управляющая организация отражает по субсчетам, открытым к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».
Затраты на капитальный ремонт, по нашему мнению, могут отражаться в различном порядке
Одним из способов управления МКД является управление управляющей организацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
МКД может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).
По договору управления МКД управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги, обеспечивать готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). Конкретный перечень работ и услуг прописывается в договоре управления МКД (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).
Плата собственника помещения в МКД включает в себя (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ):
- плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
- взнос за капитальный ремонт;
- плату за коммунальные услуги.
Далее рассмотрим некоторые расходы управляющей организации, связанные с выполнением работ (услуг), за которые с собственников жилых помещений взимается соответствующая плата.
Расходы на содержание общего имущества МКД
Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).
Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491).
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (далее — Перечень и Правила N 290).
К работам по содержанию общего имущества МКД относятся:
- работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций и ненесущих конструкций;
- работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
- работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме, в том числе работы по содержанию земельного участка, на котором расположен дом, по содержанию и уходу за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества (пп. «ж» п. 11 Правил N 491, Перечень).
Для оказания услуг и (или) выполнения работ могут быть заключены договоры со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами (пп. «в» п. 6 Правил N 290).
Расходы на капитальный ремонт дома
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ):
- на специальном счете;
- на счете регионального оператора.
Владельцем специального счета может быть в том числе управляющая компания (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). По специальному счету могут совершаться операции, в частности, по списанию денежных средств, связанному с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и расчетами за иные услуги и (или) работы, указанные в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ (п. 1 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ).
Расходы на оплату услуг ресурсоснабжающих организаций
Ресурсоснабжающая организация — это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных вод).
К коммунальным ресурсам относятся, в частности, холодная вода, горячая вода, тепловая энергия, электрическая энергия и газ, а также отведение сточных вод (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила N 354)).
УК обязана заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг потребителям (пп. «б» п. 31 Правил N 354).
Бухгалтерский учет
Учет расходов в управляющей компании ведется в общем порядке.
Произведенные затраты УК на содержание общего имущества МКД относятся к расходам на обычные виды деятельности (п. п. 4 — 6 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н (далее — ПБУ 10/99)).
При расчетах за коммунальные платежи УК не является поставщиком данных услуг, а фактически выступает посредником между собственниками жилых помещений и ресурсоснабжающими организациями, поэтому в бухгалтерском учете указанные платежи отражаются на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» отдельно по каждому абоненту и виду услуг (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утв. Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н (далее — Инструкция по применению Плана счетов)).
Взносы на капитальный ремонт аккумулируются на счете 55 «Специальные счета в банках». Все произведенные затраты УК на капитальный ремонт общего имущества МКД относятся к расходам на обычные виды деятельности (п. п. 4 — 6 ПБУ 10/99).
Суммы, вносимые жильцами за капремонт, учитываются либо в составе авансов, либо как целевое финансирование (Инструкция по применению Плана счетов).
Бюджетные средства на проведение капитального ремонта дома отражаются как целевое финансирование (ст. 191 ЖК РФ, п. 7 Положения по бухгалтерскому учету «Учет государственной помощи» ПБУ 13/2000, утвержденного Приказом Минфина России от 16.10.2000 N 92н (далее — ПБУ 13/2000)).
В бухгалтерском учете расходы управляющей компании МКД могут быть отражены следующими записями (Инструкция по применению Плана счетов):
| Содержание операции | Дебет | Кредит | Основание |
| Расходы на содержание общего имущества МКД | |||
| Приобретены товарно-материальные ценности (ТМЦ) | 10 | 60 | Товарная накладная (универсальный передаточный документ) |
| Отражен НДС со стоимости ТМЦ | 19 | 60 | Счет-фактура (универсальный передаточный документ) |
| Отражена стоимость работ и услуг, выполненных подрядчиками и исполнителями, в составе расходов на обычные виды деятельности | 20 (23, 26 и др.) | 60 | Акт выполненных работ |
| Произведена оплата поставщикам и подрядчикам | 60 | 51 | Выписка банка по расчетному счету |
| Учтены собственные затраты на содержание общего имущества в МКД | 20 (23, 26 и др.) | 70 (69, 10, 02…) | Расчетно-платежная ведомость; Требование-накладная; Бухгалтерская справка-расчет и др. |
| Расходы на оплату услуг ресурсоснабжающих организаций | |||
| Начислена плата жильцам МКД за коммунальные услуги | 76ж 1 | 76р 2 | Данные от ресурсоснабжающей организации; Лицевые счета собственников помещений в МКД |
| Поступила оплата от жильцов МКД | 50, 51 | 76ж | Приходный кассовый ордер; Выписка банка по расчетному счету |
| Оплачено ресурсоснабжающим организациям | 76р | 51 | Выписка банка по расчетному счету |
| Взносы на капитальный ремонт дома | |||
| Начислены жильцам МКД взносы на капитальный ремонт | 76к 3 | 86 | Лицевые счета собственников помещений в МКД |
| Выделены средства из бюджета на капитальный ремонт МКД | 76кб 4 | 86 | Решение (соглашение) о выделении средств |
| Оплачены жильцами взносы на капитальный ремонт МКД | 55 | 76к | Выписка банка по расчетному счету |
| Получены средства из бюджета на специальный счет | 55 | 76кб | Выписка банка по счету |
| Отражена стоимость работ по капитальному ремонту, произведенному силами подрядных организаций | 20 | 60 | Акт о приемке выполненных работ; Справка о стоимости выполненных работ и затрат |
| Перечислены денежные средства подрядчикам со специального счета | 60 | 55 | Выписка банка по расчетному счету |
| Отражено выполнение работ по капремонту | 62 | 90.1 | Акт приема-передачи |
| Стоимость работ списана за счет средств целевого финансирования | 86 | 62 | Бухгалтерская справка |
| Списаны произведенные затраты на капитальный ремонт | 90-2 | 20 | Акты выполненных работ |
| 1 76ж — расчеты с жильцами. 2 76р — расчеты с ресурсоснабжающими организациями (региональными операторами по обращению с твердыми коммунальными отходами). 3 76к — взносы на капремонт. 4 76кб — бюджетные средства на капремонт. |
М.Л. Косульникова
ООО «АудитСтрой»
